Разрешение на остекление балконов и лоджий в многоквартирном доме

Многочисленными владельцами недвижимости в многоэтажных домах до сих пор игнорируется разрешение на остекление балкона или лоджии. То есть по факту такие собственники квартир самовольно выполняют строительные работы, которые приводят к изменению внешнего вида фасадной части дома и могут в ряде случаев негативным образом повлиять на несущие конструкции здания. Без согласования вопроса в муниципальной администрации все может закончиться печально для владельца недвижимости. И не стоит ориентироваться на удачливых соседей, не бравших никаких разрешений и по сей день не понесших никакого наказания. У них все впереди.

Что грозит гражданам за самовольное остекление

Чаще всего перспектива штрафа размером до 2500 рублей, который предусмотрен КоАП РФ ст. 7.21, абсолютно не пугает владельцев недвижимости. При отсутствии других мер они бы закладывали эту сумму в общую стоимость остекления и спокойно нарушали закон дальше. Однако власти не ограничились одним только штрафом и дополнительно к нему ввели требование выполнить за свой счет демонтаж. Если собственник квартиры решит ограничиться штрафом и не уберет остекление, то муниципальная власть имеет право воспользоваться ст. 29 Жилищного кодекса РФ и выселить нарушителя. Пути реализации этой процедуры зависят от формы собственности на недвижимость.

Важные аспекты

Остекление балкона — это перепланировка? Если в планах не предусмотрено его объединение с комнатой или кухней, в этом случае для остекления балконного пространства не потребуется специального разрешения.

Перепланировка – это любое изменение площади по сравнению с планом квартиры. Остекление балкона является ремонтом только в том случае, если в результате ремонта изменились его размеры. Например, при демонтаже кухонного окна. Для осуществления такой деятельности потребуется официальное разрешение.

Все собственники должны дать согласие на перепланировку. В противном случае, один из жильцов может оспорить действия, связанные с перепланировкой, в суде.

Когда необходимо согласование

Большинство владельцев недвижимости считают, что согласование необходимо только при увеличении размеров балкона более чем на 300 мм по периметру плиты-основания. Они спокойно начинают переделку, но вскоре могут столкнуться с проблемами. Это значит, что даже без увеличения площади балкона, требуется оформить документы. Причем незнание требований не освобождает от ответственности за их невыполнение. Избежать наказания можно только одним способом – изучить список ситуаций, требующих получения разрешения. Он включает несколько пунктов, и нужно быть провидцем, чтобы предусмотреть возможные варианты развития событий. Чтобы не гадать и не рисковать, имеет смысл получить разрешение «на всякий случай».

Создание помех эвакуации при пожаре

В сталинках, хрущевках и брежневках, которые строили в прошлом веке, на балконах и лоджиях установлены металлические лестницы. Они обеспечивают эвакуацию при пожаре. Если в процессе остекления планируется демонтаж лестниц и заделка люков, нужно обратиться в надзорные органы. При этом полностью запрещено остекление выносных конструкций и лоджий с галереями, которые позволяют попасть на незадымляемые лестничные клетки.

Увеличение нагрузки на несущие конструкции

Замена металлического парапета на кирпичный, заливка стяжки и укладка плитки ощутимо увеличивают вес ограждающей конструкции. Превышение допустимой массы может оказаться критичной для несущей плиты. Особенно опасным считается увеличение нагрузки на несущие плиты в домах старого жилого фонда. В таких ситуациях проблему можно решить только за счет усиления плиты. Причем разработка проектного бюро должна полностью устроить представителя инстанции, выдающей разрешение на переделку балкона.

Продажа квартиры

При оформлении сделки скрупулезно сверяют данные из технической документации с фактическими характеристиками квартиры. Самовольно выполненное остекление либо заставят убрать, либо потребуют оформить на него разрешение (сделать это постфакум проблематично). Поскольку предугадать продажу жилья способны немногие, разрешение фактически может потребоваться в любой момент.
В техническом паспорте БТИ при передаче прав собственности должна стоять отметка о переустройстве, которая может появиться только в случае получения официального разрешения. Согласно КоАП РФ ст. 7.21 в случае отсутствия заверенного чиновником свидетельства об изменениях новому владельцу грозит штраф и последующий демонтаж, что отпугивает покупателей. Кроме того, санкции могут быть применены и к настоящему владельцу жилья при оформлении сделки.

Влияние на внешний вид фасадной плоскости

Обновленный балкон способен ухудшить эстетику фасада и раздражать соседей. Если остекление было выполнено без разрешения, жильцы дома могут добиться его демонтажа. Подобные ситуации – не редкость. Предсказать реакцию соседей невозможно. Особенно тогда, когда с ними складываются сложные отношения. В таком случае наличие разрешения – дополнительная защита от неадекватных жильцов дома.

Получение кредита

Когда планируется оставить в качестве залога квартиру с остекленным балконом, банк потребует всю разрешительную документацию. Она нужна на случай перехода недвижимости в собственность финансовой организации. То есть в банке весь пакет документов будут проверять так же тщательно, как и при продаже квартиры.

Влияние на инсоляцию внутренних помещений

Некоторыми проектами остекления предусмотрено существенное уменьшение площади светового проема. Это негативно сказывается на уровне инсоляции внутренних помещений. Получить официальное разрешение на реализацию такого проекта практически невозможно, поэтому до начала работ лучше выбрать другой вариант переделки балкона.

Выводы

Согласование с городом «де факто» не требуется, если:

балкон остеклен до 2022 года;
балкон остеклен после 2022 года, но не нарушает концепцию фасада и не перегружает балконные плиты.

Согласование с УК «де юре» не требуется, но в некоторых случаях (для экономии времени) приходится идти на уступки, оплачивая «технадзор» и проект.

Как становится понятно, согласование остекления балкона — не такая уж серьезная проблема, если опираться законодательство и уметь пользоваться им. Любые подводные камни можно легко обойти.

Если Вы хотите обустроить свой балкон и сделать его теплым, обращайтесь к нам. Если Вы решили совместить балкон (или лоджию) самостоятельно, не стесняйтесь, звоните: посоветуем и проконсультируем Вас бесплатно.

Мы всегда на связи и готовы помочь. Звоните ежедневно по телефону С уважением к Вам и коллегам по цеху.

Команда «Ваш Дом»

Какие документы нужны для согласования остекления

Чтобы ускорить процедуру выдачи разрешения, целесообразно заранее подготовиться. Ведь на выполнение некоторых пунктов может понадобиться определенное время. Перед визитом в жилищную инспекцию достаточно собрать стандартный набор документов:

заявление, форму которого утверждает уполномоченный правительством РФ местный орган исполнительной власти;
документы, подтверждающие право собственности;
положительное заключение организации, отвечающей за охрану памятников архитектуры;
технический паспорт объекта, на котором запланирована перепланировка;
проектная документация по переустройству жилого помещения;
письменное согласие от всех членов семьи и других граждан, которые имеют право пользоваться переустраиваемым помещением;
согласие соседей, проживающих в смежных квартирах (если остекление с выносом запланировано на первом этаже, требуется разрешение большей части жильцов всего дома).

Много времени может занять получение разрешений от родственников (если они не проживают сейчас в квартире) и соседей. Иногда требуется подождать проект, когда бюро предлагает не стандартный вариант, а готовит техническую документацию с нуля. В некоторых случаях работники инстанции могут попросить фотографии фасада здания, чтобы понять, как отразится остекление на эстетике объекта. Этот пункт актуален для домов старой постройки, которые расположены в центральной части. Однако возможны исключения.

Вопросы и ответы

Я могу остеклить свой балкон?
Вы можете заменить балконные окна, двери, сделать утепление стен на балконе, когда нет следующих ограничений:
остекление нарушает правила пожарной безопасности, например недопустимо для выхода на пожарную лестницу;
новые окна нарушают внешний вид зданий, исторически значимых, памятников архитектуры.
Что в итоге меняется с 1 марта 2022 года?
Для обычных граждан — ничего. С 1 марта начнут действовать новые правила эксплуатации жилых помещений. В них вводятся ограничения для юридических лиц-собственников помещений. Требования к физлицам прежние. Штрафы за нелегальное балконное остекление были в прежней и будут в новой редакции правил.

Этапы получения разрешения на проведение остекления

В традиционном понимании перепланировка лоджии или балкона подразумевает присоединение их к жилым комнатам, однако остекление приравнивается к этой процедуре, поскольку его соответствие определенным гигиеническим, противопожарным и санитарным нормам обязательно. Поскольку конструкции оказывают сверхнормативную нагрузку на перекрытия и парапеты, ее величину должны оценить специалисты. Также следует убедиться в что такие остекление безопасно и не приведет, например, к обрушению балкона.
Сама последовательность получения документации, согласно которой будет разрешена перепланировка лоджии или балкона, в деталях расписана по пунктам в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 года:

В самом начале необходимо запросить в БТИ технический паспорт, в котором для дальнейшего планирования проекта остекления будет достоверно отражена информация о текущем состоянии жилья;
Затем требуется получить заключение, что остекление допустимо, у организации, занимавшейся прежде разработкой проекта самого здания;
С заключением на руках нужно проследовать в организацию с лицензией, дающей право на составление проектной документации по остеклению лоджий или балконов;
Согласовать все вопросы до мельчайших нюансов с ДЭЗом (управляющей компанией);
Роспотребнадзор должен подтвердить, что конструкции не претят санитарно-гигиеническим нормам;
Госпожнадзор выдает аналогичное заключение о соблюдении необходимых норм пожарной безопасности;
Заключение о соответствии остекления общему виду фасада объекта выдается в Москомархитектуры;
В тех случаях, когда строение представляет собой памятник архитектуры, в организации Москомнаследие потребуется пройти очень сложную процедуру согласования проектируемого остекления;
При владении недвижимостью по договору найма, необходимо пройти процедуру согласования в департаменте жилищной политики г. Москва;
Иногда может потребоваться разрешение Федеральной Службы Охраны (ФСО) – оно нужно в тех случаях, когда здание расположено вблизи правительственной трассы;
Когда все справки собраны, их нужно отнести в Мосжилинспекцию округа, которая и занимается выдачей разрешений на остекление.

Особенности процедуры

Обсуждая вопрос, является ли остекление балкона перепланировкой, отметим, что проводить внутреннюю или фасадную реконструкцию без разрешения специальных государственных органов нельзя. Все моменты процедуры пристройки балкона к жилому помещению квартиры контролируются специальными органами. В своей работе они руководствуются тремя законодательными актами:

Жилищный кодекс Российской Федерации;
Постановление Правительства Российской Федерации № 491 (2006 г);
Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и ЖК-комплексу (2003 г).

Основания для отказа в согласовании остекления

Наличие всех необходимых документов не гарантирует на 100% получение разрешения на выполнение ремонтно-строительных работ. В некоторых случаях можно получить отказ. Чаще всего проблемы возникают в следующих ситуациях:

при проектировании остекления были допущены ошибки;
ветхие несущие конструкции: плита, стены;
здание, в котором запланированы работы, имеет историческую ценность;
проектом предусмотрено критически опасное вмешательство в несущие стены;
вынос или переделка балкона угрожают проходящим поблизости коммуникациям.

При этом отказ должен быть не только заверен документально, но и зарегистрирован в БТИ. На всю процедуру оформления отводится 3 рабочих дня. Если заявителю в устной форме запрещают остеклить балкон, он должен потребовать оформить отказ по установленным законом правилам. Причем документально зарегистрированный отказ заявитель имеет право оспорить в судебном порядке. Все нормы процедуры прописаны в ст. 27 ЖК РФ. Заявителю нельзя отказать без указания конкретных нарушений. Ссылки на них должны быть прописаны в итоговом документе.
Также отказ возможен по причинам организационного характера:

заявитель не предоставил все документы, которые перечислены во 2 части 26 статьи;
выдающая разрешение организация получила от других органов государственной власти отрицательный ответ на межведомственный запрос;
предоставленный проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства;
заявитель не предоставил в течение 15 рабочих дней информацию и документы, запрошенные организацией, которая выдает разрешение на остекление.

Работы можно начинать только после получения положительного ответа, который подкреплен соответствующими документами. Перепланировка, которая начата на стадии получения документов, по закону считается самовольной. Представители власти уполномочены в такой ситуации потребовать демонтировать остекление. Причем нет 100% гарантии, что разрешение вскоре будет выдано.

Чтобы не возникло проблем при подписании акта о приеме объекта, нельзя самовольно выполнять другие работы. Полученное разрешение дает право только остеклить выносную конструкцию.

Что делать после монтажа остекления

Когда после получения разрешения процесс остекления завершен, необходимо пригласить для проверки служащих ДЭЗа и сотрудников Мосжилинспекции. В отдельных ситуациях требуется присутствие еще и представителя районной управы. В случае обнаружения несоответствий недочеты должны быть устранены, а затем сотрудники перечисленных организаций нанесут повторный визит и подпишут акт о переустройстве. После этого необходимо пригласить инспектора из БТИ, которым на основании новых замеров будут внесены изменения в техпаспорт квартиры.

Что запрещено законом при остеклении балконов и лоджий

При остеклении и внутренней отделке этих помещений существует достаточно много ограничений. Некоторые из них имеют индивидуальный характер и точно узнать о них можно в процессе получения разрешительной документации. При этом имеется общий для всех перечень мероприятий, которые нельзя выполнять:

обшивать вагонкой и любыми другими горючими материалами внутренние стены балкона;
устанавливать радиаторы или любые другие виды обогревателей, которые подсоединены к центральным коммуникациям;
монтировать систему «теплый пол».

Перепланировка нежилого помещения на текущий момент регламентируется 4 главой Жилищного кодекса, и перечень документов зависит от того, в каком именно здании находится балкон, который требуется остеклить.

Юридические тонкости

Чтобы понять, является ли остекление балкона перепланировкой, обратимся к нормативным документам, регламентирующим эту сферу. Процесс объединения его с комнатой или кухней указан в законе как реконструкция, а не как перепланировка квартиры. В результате таких действий назначение площади балкона меняется.

Балкон становится жилым помещением, что увеличивает площадь квартиры. Далее идет остекление балкона. Незаконная перепланировка грозит собственнику серьезными штрафами. Изменения, которые были сделаны при ремонте, нужно внести в два паспорта: кадастровый и технический. Второй выдается БТИ. При объединении пространства балкона и жилой комнаты (кухни) собственник обязан изменить правоустанавливающие документы. В противном случае, будет несоответствие фактической площади квартиры той, что указана в документах.